Hampstead se trouve actuellement devant sa plus belle occasion de développement depuis les années 60, alors que la taille de la ville avait progressivement doublé après la vente de l’ancien terrain de golf. Aujourd’hui, il ne reste pratiquement plus de terrain à développer dans la ville et notre assiette fiscale ne peut s’élargir que lorsque d’anciennes maisons sont agrandies, ou démolies et remplacées par des résidences plus spacieuses. Bien qu’elle soit la bienvenue, cette croissance n’est vraiment pas suffisante pour nous permettre de mettre en oeuvre tout ce que beaucoup de résidants réclament.

Nous avons maintenant la chance d’augmenter nos revenus de taxation locale d’environ 360 000 $ par année. Il s’agit d’une augmentation de 4 %, la plus importante de l’histoire de la ville depuis la construction du nouveau secteur de Hampstead. Ce revenu supplémentaire suffirait à financer un investissement additionnel de 4.5 millions $ en projets d’immobilisations. De plus, nous toucherons un montant initial d’environ 5 millions $, ce qui nous donne en tout 9.5 millions $ pour réaliser nos projets.*

Le rapport Libcorp

Il y a environ sept mois, Hampstead a retenu les services de Libcorp, la compagnie de Robert Libman, pour effectuer une étude détaillée de trois propriétés de la Ville : la caserne d’incendie sur MacDonald, l’hôtel de ville, et le parc Hampstead. L’objectif était d’identifier les options qui s’offrent à nous pour améliorer la ville et optimiser le potentiel de chacun des sites. Plusieurs scénarios ont été examinés pour chaque site et une estimation des prévisions en terme de revenus et de coûts a été effectuée pour chacun des scénarios. Une étude qualitative des pour et des contre a aussi été réalisée. Le rapport intégral en entier est disponible sur le site Web de Hampstead : www.hampstead.qc.ca.

Après avoir considéré avec soin les différentes options, le Conseil est arrivé à la conclusion que l’option la plus avantageuse pour l’ancienne caserne d’incendie est de rezoner le site en question pour un immeuble en copropriété de 16 étages. Les matériaux utilisés seront de grande qualité, avec beaucoup de verre. Nous ne permettrons pas que le bâtiment couvre plus de 40 % du site et nous exigerons de grandes marges de recul des deux côtés afin de créer un espace vert et accueillant. Le Conseil n’acceptera rien d’autre qu’un immeuble résidentiel de prestige et de qualité supérieure.

Nous croyons que plusieurs résidants actuels de Hampstead, et également d’anciens résidants de la ville, aimeraient habiter un tel immeuble quand ils seront prêts à quitter leur résidence. Nous pensons également qu’un bel immeuble bien construit attirera les résidants des banlieues avoisinantes, notamment de jeunes couples et de jeunes familles qui apprécieront le parc situé juste derrière.

À vrai dire, très peu d’éléments négatifs

Ce projet ne nécessitera pas de nouvelles infrastructures. L’ombragement sera minimal, puisque l’ombre sera projetée principalement du côté est de MacDonald. Le pourcentage d’augmentation de la circulation sera négligeable. Seulement une douzaine de résidences de Hampstead auront une visibilité partiellement réduite et le changement sera très léger dans la plupart des cas.

Certes, il y a des résidants qui tiennent à ce qu’il n’y ait pas d’immeubles en hauteur à Hampstead. Après mûre réflexion, six des sept membres du Conseil croient que les avantages sont tellement substantiels qu’ils justifient de faire cette unique exception. Il y a déjà beaucoup d’autres immeubles en hauteur (moins intéressants toutefois) juste au sud, dans la section de MacDonald appartenant à Côte Saint Luc. Il est important de mentionner que le Conseil tient à ce qu’il n’y ait aucun autre développement d’immeuble en hauteur sur MacDonald ou ailleurs. Il s’agit ici d’une situation unique.

Que pouvons-nous faire avec le revenu additionnel ?

Cet argent permettrait de réduire les hausses de taxes. Nous pourrions accélérer le rythme auquel nous effectuons les réparations de nos infrastructures, y compris les rues, les trottoirs, les conduites d’aqueduc, et ainsi de suite. Nous pourrions aussi envisager des projets tels qu’un aréna pour le hockey et des améliorations à nos installations pour le tennis et la piscine, ainsi que la possibilité de construire un centre civique pleinement intégré. Certaines de ces améliorations pourraient être admissibles à des programmes de subvention et de parrainage permettant d’optimiser nos investissements. Le potentiel est énorme.

Mais le choix reste le vôtre.

Même si la presque totalité du Conseil est d’avis que c’est bien ce que nous devrions faire, nous pensons que les résidants devraient ratifier cette décision. C’est pourquoi nous allons ouvrir un registre pour que les résidants qui s’opposent au projet puissent demander la tenue d’un référendum. Bien que ce changement à notre plan d’urbanisme ne nécessite pas légalement d’avoir recours à ce processus, nous sommes d’avis que la question est suffisamment importante pour consulter tous les résidants. Nous considérerons votre décision comme exécutoire.

Cette incroyable opportunité de générer 5 millions $, plus 360 000 $ par année, ne pourra se réaliser qu’avec votre appui. Si vous êtes d’accord avec le projet, je vous demande donc instamment de ne PAS signer le registre.

Cordialement,
 
Dr Bill Steinberg



* Les chiffres dans ce paragraphe ont été révisés afin de refléter le revenu additionnel en taxation locale. Ils ne correspondent pas aux chiffres dans le rapport Libcorp parce que ce rapport utilise le revenu total de taxation qui inclut la portion de l’Agglomération. Nous pensons que le chiffre le plus approprié est l’augmentation du revenu en taxation locale.



À quoi ressemblera le condominium de 16 étages proposé ?
 
Voici deux croquis signés par Karl Fisher du type d’immeuble que le Conseil serait prêt à approuver. D’autres immeubles similaires de haute gamme n’occupant pas plus de 40 % du terrain pourraient également être envisagés.

Cliquez sur l’image ci-dessous pour l’agrandir.


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Pourquoi pas un immeuble de 8 ou 12 étages ?

Un tel immeuble aurait à peu près le même impact sur le voisinage immédiat, mais les revenus pour la ville seraient beaucoup moins importants. Un immeuble de 16 étages serait comme ceux qui se trouvent au sud et s’intègrerait à l’environnement immédiat.

Pourquoi ne pas utiliser 50 % du terrain sur le site et construire un immeuble de 16 étages plus grand ?

Ce scénario n’apparaît pas dans le rapport Libcorp, mais nous avons demandé des chiffres. Si nous donnions notre accord pour un tel projet, cela nous rapporterait 2,1 millions $ tout de suite, et 300 000 $ annuellement. Ce sont là des chiffres significatifs, mais le Conseil estime que nous souhaitons avoir un immeuble de prestige et de grande qualité, ce qui nécessite plus d’espaces verts et une architecture distincte. Nous ne voulons pas seulement un autre immeuble comme ceux qui existent déjà sur MacDonald.

Pourquoi modifier le plan d’urbanisme au lieu de modifier seulement le zonage ?

Le projet aura un impact important sur toute la ville et, de ce fait, toute la ville doit avoir son mot à dire. Si nous ne faisions qu’une simple modification de zonage, seulement 10 % des  résidants qui vivent sur Dufferin et MacDonald auraient leur mot à dire.

Les opposants au projet diront que seuls les résidants qui habitent aux environs du projet devraient s’exprimer sur ce sujet, mais la loi ne fonctionne pas de cette manière. Tous les habitants de la zone RB1 (Dufferin et MacDonald au complet) auraient le droit de voter, mais très peu d’entre eux vivent effectivement assez près pour même apercevoir le nouvel immeuble. L’ouverture d’un registre et la tenue d’un référendum s’adressant à la population de toute la ville, si assez de gens signent le registre, semble être l’approche la plus juste.

Pourquoi tenir un référendum exécutoire si ce n’est pas requis ?

Nous avons été élus pour prendre des décisions après une analyse et un examen minutieux, et c’est ce que nous faisons. Toutefois, dans ce cas-ci, nous proposons un changement fondamental au parc immobilier et c’est pourquoi il nous semble approprié d’obtenir la ratification des résidants. Nous n’avons nullement l’intention de permettre la construction d’un bâtiment commercial ou professionnel dans la ville, mais si un autre conseil en venait à considérer un tel projet, nous espérons que, lui aussi, suivra notre exemple et qu’il tiendra un référendum exécutoire si un nombre suffisant de résidants signent un registre.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Une fois que le Conseil a décidé de tenir un référendum, la jurisprudence veut que nous suivions les règles juridiques établies dans la Loi sur les Élections et les Référendums dans les Municipalités (LERM). Voici l’avis juridique de Maître Marc-André LeChasseur à ce sujet :

« …il va sans dire que si la Ville choisit de tenir un référendum consultatif, qui est toujours une décision discrétionnaire, elle doit suivre la procédure prévue dans la LERM. Il est important de noter que la loi prévoit une procédure spécifique relativement à ce type particulier de consultation. La jurisprudence établit que lorsqu’une municipalité décide de prendre un certain type de mesure, elle doit suivre la procédure qui s’applique à cette mesure, et cela même si la mesure n’est pas obligatoire. Le référendum consultatif n’est pas une procédure obligatoire. Mais en décidant d’en avoir un, la Ville se place dans une situation où elle est tenue de suivre la procédure prévue dans la loi. Les dispositions qui précèdent s’appliquent à tout type de mesure mise en oeuvre, si la loi prévoit une procédure à suivre. »

La LERM statue que nous devons avoir un REGISTRE afin de mesurer l’opposition au projet. Si le seuil (environ 10 %) n’est pas atteint, la logique veut que la majorité des électeurs soient en faveur du projet, et, dans ces conditions, la Ville ne doit pas encourir les dépenses liées à la tenue d’un référendum. Le registre n’est qu’une épreuve décisive pour vérifier s’il est nécessaire d’aller plus loin.

Vous n’avez PAS à signer le registre pour garder votre droit de vote concernant le projet. Si un référendum est déclenché, alors tous les électeurs habiles à voter ont automatiquement le droit de vote.

Pourquoi le registre ne dure-t-il qu’une journée ?

Nous devons suivre la loi. Les points pertinents se trouvent dans l’avis juridique suivant préparé par le cabinet d’avocats Poupart & LeChasseur. Pour télécharger la lettre en format PDF, cliquez ici (document en anglais).
 
Est-ce que cela constituera un précédent permettant à la ville d’autoriser la construction d’autres immeubles en hauteur ?

Non. Les modifications de zonage ne s'appliqueront qu'à ce site. Ce site est unique, en ce sens qu'il n'y a pas de logements à l’arrière, il y a un parc. Il n’existe aucun autre site comme celui-là dans la ville. En outre, le Conseil a pris l’engagement de ne permettre aucune autre construction de cette hauteur ailleurs dans la ville. Il s'agit là d’une occasion unique et exceptionnelle. Nous ne pouvons pas nous permettre de la perdre.

Qu’est-ce que le Conseil envisage pour le site de l’Hôtel de Ville sur le chemin Queen Mary?

• Le Conseil n'a pas décidé s'il fallait rénover l'Hôtel de Ville existant ou le reloger au parc Hampstead dans le cadre d’un nouveau centre civique intégré. Le Conseil a besoin d'informations plus détaillées pour savoir exactement ce qui doit être rénové et à quel coût. Nous allons également demander l'opinion des résidants de diverses façons, y compris par le biais d’un sondage professionnel.
• Dans le cas où l’Hôtel de Ville doit être relocalisé, le Conseil ne procédera pas à un rezonage du terrain. Nous n’envisagerions de n’installer que des maisons unifamiliales sur le site.
  

Qu’est-ce que le Conseil envisage pour le site du parc Hampstead ?

• Le Conseil étudie divers scénarios, notamment une rénovation majeure du bâtiment de loisirs afin d’ajouter de nouvelles fonctionnalités pour la communauté. Cela peut ou peut ne pas inclure un hôtel de ville. Des plans détaillés doivent être préparés et de nouvelles estimations de coûts pour ces options seront nécessaires. Il est peu probable que cela se produise si le site MacDonald n'est pas transformé en condominium de 16 étages. Il n'y aurait pas d'argent. La contribution des résidants serait alors nécessaire.
• Si le projet de condominium de 16 étages est approuvé, le Conseil envisagera sérieusement les projets potentiels suivants et consultera les résidants : un aréna pour le hockey, une surface de glace réfrigérée couverte, des améliorations mineures pour les terrains de tennis, la modernisation des piscines, etc.
  

Pour lire le rapport complet de Librcorp (en anglais), veuillez cliquer ici.

Pour lire un résumé en français du rapport de Libcorp, veuillez cliquer ici.

Chapitre concernant Hampstead du Plan d'urbanisme de Montréal

Règlement numéro 785 modifiant le plan d'urbanisme numéro 04-047 de la Ville de Hampstead

Règlement de concordance numéro 790 modifiant le règlement de zonage numéro 727 et le règlement de lotissement numéro 728 et le règlement de PIIA numéro 775 de la Ville de Hampstead

Les secteurs de planification détaillée

Plan de zonage

Secteurs PIIA

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