À quoi ressemblera le condominium de 16 étages proposé ?
 
Voici deux croquis signés par Karl Fisher du type d’immeuble que le Conseil serait prêt à approuver. D’autres immeubles similaires de haute gamme n’occupant pas plus de 40 % du terrain pourraient également être envisagés.

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Pourquoi pas un immeuble de 8 ou 12 étages ?

Un tel immeuble aurait à peu près le même impact sur le voisinage immédiat, mais les revenus pour la ville seraient beaucoup moins importants. Un immeuble de 16 étages serait comme ceux qui se trouvent au sud et s’intègrerait à l’environnement immédiat.

Pourquoi ne pas utiliser 50 % du terrain sur le site et construire un immeuble de 16 étages plus grand ?

Ce scénario n’apparaît pas dans le rapport Libcorp, mais nous avons demandé des chiffres. Si nous donnions notre accord pour un tel projet, cela nous rapporterait 2,1 millions $ tout de suite, et 300 000 $ annuellement. Ce sont là des chiffres significatifs, mais le Conseil estime que nous souhaitons avoir un immeuble de prestige et de grande qualité, ce qui nécessite plus d’espaces verts et une architecture distincte. Nous ne voulons pas seulement un autre immeuble comme ceux qui existent déjà sur MacDonald.

Pourquoi modifier le plan d’urbanisme au lieu de modifier seulement le zonage ?

Le projet aura un impact important sur toute la ville et, de ce fait, toute la ville doit avoir son mot à dire. Si nous ne faisions qu’une simple modification de zonage, seulement 10 % des  résidants qui vivent sur Dufferin et MacDonald auraient leur mot à dire.

Les opposants au projet diront que seuls les résidants qui habitent aux environs du projet devraient s’exprimer sur ce sujet, mais la loi ne fonctionne pas de cette manière. Tous les habitants de la zone RB1 (Dufferin et MacDonald au complet) auraient le droit de voter, mais très peu d’entre eux vivent effectivement assez près pour même apercevoir le nouvel immeuble. L’ouverture d’un registre et la tenue d’un référendum s’adressant à la population de toute la ville, si assez de gens signent le registre, semble être l’approche la plus juste.

Pourquoi tenir un référendum exécutoire si ce n’est pas requis ?

Nous avons été élus pour prendre des décisions après une analyse et un examen minutieux, et c’est ce que nous faisons. Toutefois, dans ce cas-ci, nous proposons un changement fondamental au parc immobilier et c’est pourquoi il nous semble approprié d’obtenir la ratification des résidants. Nous n’avons nullement l’intention de permettre la construction d’un bâtiment commercial ou professionnel dans la ville, mais si un autre conseil en venait à considérer un tel projet, nous espérons que, lui aussi, suivra notre exemple et qu’il tiendra un référendum exécutoire si un nombre suffisant de résidants signent un registre.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Une fois que le Conseil a décidé de tenir un référendum, la jurisprudence veut que nous suivions les règles juridiques établies dans la Loi sur les Élections et les Référendums dans les Municipalités (LERM). Voici l’avis juridique de Maître Marc-André LeChasseur à ce sujet :

« …il va sans dire que si la Ville choisit de tenir un référendum consultatif, qui est toujours une décision discrétionnaire, elle doit suivre la procédure prévue dans la LERM. Il est important de noter que la loi prévoit une procédure spécifique relativement à ce type particulier de consultation. La jurisprudence établit que lorsqu’une municipalité décide de prendre un certain type de mesure, elle doit suivre la procédure qui s’applique à cette mesure, et cela même si la mesure n’est pas obligatoire. Le référendum consultatif n’est pas une procédure obligatoire. Mais en décidant d’en avoir un, la Ville se place dans une situation où elle est tenue de suivre la procédure prévue dans la loi. Les dispositions qui précèdent s’appliquent à tout type de mesure mise en oeuvre, si la loi prévoit une procédure à suivre. »

La LERM statue que nous devons avoir un REGISTRE afin de mesurer l’opposition au projet. Si le seuil (environ 10 %) n’est pas atteint, la logique veut que la majorité des électeurs soient en faveur du projet, et, dans ces conditions, la Ville ne doit pas encourir les dépenses liées à la tenue d’un référendum. Le registre n’est qu’une épreuve décisive pour vérifier s’il est nécessaire d’aller plus loin.

Vous n’avez PAS à signer le registre pour garder votre droit de vote concernant le projet. Si un référendum est déclenché, alors tous les électeurs habiles à voter ont automatiquement le droit de vote.

Pourquoi le registre ne dure-t-il qu’une journée ?

Nous devons suivre la loi. Les points pertinents se trouvent dans l’avis juridique suivant préparé par le cabinet d’avocats Poupart & LeChasseur. Pour télécharger la lettre en format PDF, cliquez ici (document en anglais).
 
Est-ce que cela constituera un précédent permettant à la ville d’autoriser la construction d’autres immeubles en hauteur ?

Non. Les modifications de zonage ne s'appliqueront qu'à ce site. Ce site est unique, en ce sens qu'il n'y a pas de logements à l’arrière, il y a un parc. Il n’existe aucun autre site comme celui-là dans la ville. En outre, le Conseil a pris l’engagement de ne permettre aucune autre construction de cette hauteur ailleurs dans la ville. Il s'agit là d’une occasion unique et exceptionnelle. Nous ne pouvons pas nous permettre de la perdre.

Qu’est-ce que le Conseil envisage pour le site de l’Hôtel de Ville sur le chemin Queen Mary?

• Le Conseil n'a pas décidé s'il fallait rénover l'Hôtel de Ville existant ou le reloger au parc Hampstead dans le cadre d’un nouveau centre civique intégré. Le Conseil a besoin d'informations plus détaillées pour savoir exactement ce qui doit être rénové et à quel coût. Nous allons également demander l'opinion des résidants de diverses façons, y compris par le biais d’un sondage professionnel.
• Dans le cas où l’Hôtel de Ville doit être relocalisé, le Conseil ne procédera pas à un rezonage du terrain. Nous n’envisagerions de n’installer que des maisons unifamiliales sur le site.
  

Qu’est-ce que le Conseil envisage pour le site du parc Hampstead ?

• Le Conseil étudie divers scénarios, notamment une rénovation majeure du bâtiment de loisirs afin d’ajouter de nouvelles fonctionnalités pour la communauté. Cela peut ou peut ne pas inclure un hôtel de ville. Des plans détaillés doivent être préparés et de nouvelles estimations de coûts pour ces options seront nécessaires. Il est peu probable que cela se produise si le site MacDonald n'est pas transformé en condominium de 16 étages. Il n'y aurait pas d'argent. La contribution des résidants serait alors nécessaire.
• Si le projet de condominium de 16 étages est approuvé, le Conseil envisagera sérieusement les projets potentiels suivants et consultera les résidants : un aréna pour le hockey, une surface de glace réfrigérée couverte, des améliorations mineures pour les terrains de tennis, la modernisation des piscines, etc.
  

Pour lire le rapport complet de Librcorp (en anglais), veuillez cliquer ici.

Pour lire un résumé en français du rapport de Libcorp, veuillez cliquer ici.