Etudes sur le développement


Réaménagement des immeubles sur le chemin de la Côte-Saint-Luc

Chers résidents,

Tous les membres du conseil municipal appuient le rehaussement de la hauteur permise par le zonage sur le chemin de la CSL afin d’autoriser des bâtiments plus hauts. Mais il est clair que personne ne souhaite la construction de bâtiments plus hauts entre Dufferin et Stratford; ils seraient trop près des résidences sur Dufferin, place Finchley et Holmdale. Nous parlons donc uniquement de constructions situées entre Stratford et la limite ouest de Hampstead (Alpine).

Pourquoi rehausser la hauteur permise au zonage ?

Les bâtiments actuels ont entre 50 et 75 ans et beaucoup d’entre eux sont en très mauvais état. Nous avons besoin de bâtiments de meilleure qualité pour améliorer l’aspect de la partie Hampstead du chemin de la CSL. En outre, nous avons besoin d’habitations de qualité pour les personnes âgées à la recherche d’un plus petit logement ou pour les jeunes familles. Enfin, les revenus de taxation supplémentaires pourraient être considérables et profiter à la ville de plusieurs façons.

Quelle hauteur ?

C’est la question qui divise le Conseil jusqu’à maintenant. Je pense qu’il fallait d’abord obtenir un maximum d’informations, puis organiser une ou plusieurs réunions de consultation et sonder les résidents. Ainsi, nous avons fait effectuer des études par les meilleures firmes de consultants dans plusieurs domaines : Urbanisme (BC2), circulation (CIMA+) et développement immobilier (Groupe Altus). Vous trouverez toutes ces études à la fin du présent message. Comme il y a plusieurs centaines de pages, je vais résumer les résultats mais j’invite tous les résidents à lire les études ou au moins les conclusions de chacune d’elles.

Urbanisme – le rapport de BC2

Ce rapport traite de deux variables clés: la taille des lots et la hauteur des bâtiments (6, 8 et 10 étages). En ce qui concerne les hauteurs, la firme s’est penchée sur l’impact visuel et l’ombre projetée.

Même avec 10 étages, il n’y a pas d’ombre au plus fort de l’été, soit le 21 juin. Ce n’est qu’au printemps et à l’automne (21 mars, 21 septembre) qu’on note un certain impact; toutefois, l’ombre n’atteint PAS les bâtiments sur le chemin Queen Mary mais seulement les cours arrière des maisons les plus proches, et ce, une partie seulement de la journée.

Pour ce qui est de l’impact visuel, le rapport indique qu’il ne sera pas perceptible à 6 étages, qu’il le sera à 8 étages et que l’impact sera important à 10 étages. Le rapport contient d’ailleurs des illustrations, mais celles-ci présentent les immeubles du chemin de la CSL comme des blocs gris. Des constructions bien conçues seront bien plus belles que les blocs gris.

Les consultants qui ont réalisé l’étude de BC2 n’ont PAS pris en compte l’impact financier des différentes hauteurs ni la probabilité qu’un promoteur construise 6, 8 ou 10 étages, puisqu’ils savaient que Groupe Altus réaliserait ces études. Ils ont donc recommandé 6 ou 8 étages en se basant principalement sur l’impact visuel.

L’impact visuel est-il vraiment important pour un projet de 10 étages ? Certes, les nouveaux bâtiments du chemin de la CSL amélioreront considérablement le paysage urbain à cet endroit, mais qu’en est-il de la vue depuis le chemin Queen Mary ? Je dirais que si vous ne cherchez pas les nouveaux bâtiments, vous ne les remarquerez pas vraiment. Quand vous marchez, vous avez tendance à regarder devant vous, à droite ou à gauche, mais pas jusqu’aux bâtiments situés derrière les maisons sur le chemin Queen Mary. Faites l’expérience en allant faire une promenade sur le côté ouest de Finchley, entre Langhorne et Ellerdale. Regardez les maisons luxueuses du côté est de la rue. Vous verrez de vieux bâtiments de 16 étages sur MacDonald, soit 6 étages de plus que 10, mais vous ne les remarquerez probablement jamais en vous promenant dans notre cité-jardin. Je crois que ce sera la même chose s’il y a des bâtiments de 10 étages sur le chemin de la CSL.

Étude de circulation – CIMA+

Cette étude a démontré que l’augmentation de la circulation sera négligeable même avec des immeubles de 10 étages tout le long du chemin de la CSL. L’augmentation du trafic à l’heure de pointe du matin sera de 1 à 6 % en direction est et de 2 à 6 % en direction ouest. Pour l’heure de pointe de l’après-midi, l’augmentation sera de 3 à 6 % dans les deux sens. Le rapport contient aussi quelques recommandations pour améliorer la fluidité de la circulation.

Hausse des revenus de taxation – Rapport de Groupe Altus

Dans leur étude, les consultants de Groupe Altus ont utilisé les hypothèses du rapport BC2 pour déterminer le nombre de nouvelles unités à 6, 8 et 10 étages. Ils ont conjecturé que la moitié de ces immeubles seraient des immeubles en copropriété et l’autre moitié, des immeubles d’appartement. Ils ont examiné la valeur des propriétés actuelles et leurs revenus de taxation. Ils ont ensuite estimé la probabilité que les promoteurs immobiliers construisent des immeubles de 6, 8 et 10 étages. Ils ont également supposé que les immeubles construits seraient de qualité supérieure (pas de qualité centre-ville de Montréal, mais de qualité Hampstead).

L’essentiel se trouve dans les trois tableaux à la fin du rapport, aux pages 136 et 137. À 6 étages, il y a seulement 16 % de chances que les promoteurs construisent, et les revenus supplémentaires de taxation anticipés si 16 % des lots sont réaménagés sont de 339 000 $ par année, en plus d’un montant unique de 510 000 $ pour les droits de mutation (taxe de bienvenue).

À 8 étages, la probabilité qu’une propriété soit construite augmente à 42 % et les nouveaux revenus de taxation seraient de 1 242 000 $ par année, en plus d’un montant unique de 1 707 000 $ pour les droits de mutation.

À 10 étages, la probabilité grimpe à 47 % et les nouveaux revenus de taxation anticipés s’élèvent à 1 834 000 $ dollars, en plus d’un montant unique de 2 349 000 $ pour les droits de mutation.

Conclusion et étapes suivantes

Quelle importance représenteraient les revenus de taxation additionnels de 1 834 000 $ provenant des immeubles de 10 étages ? Cela permettrait de couvrir facilement les coûts du service de la dette pour un nouveau centre de loisirs au parc Hampstead; les fonds restants pourraient servir à entretenir davantage d’infrastructures (routes, trottoirs, conduites d’aqueduc et d’égout), à continuer d’embellir nos espaces publics, à acquérir des équipements de jeu, à offrir un plus grand nombre d’activités pour les enfants, les ados et les adultes, à aménager un club de tennis rattaché au centre de loisirs, etc., tout en maintenant les hausses de taxes locales sous le taux d’inflation.

La construction de bâtiments de 10 étages signifie 50 % de revenus de taxation supplémentaires par rapport à des bâtiments de 8 étages, soit 600 000 $ de plus par année plus un montant unique de 600 000 $. Pour bien saisir l’importance de ces chiffres, il faut se pencher sur les dépenses discrétionnaires de Hampstead. Notre budget comprend beaucoup de postes sur lesquels nous n’avons pas ou peu de contrôle, notamment les sommes à payer à l’agglomération et à la CMM, les salaires, les frais d’entretien (bâtiments, piscine, tennis, parcs), le déneigement, la sécurité publique, etc. Ce qui reste, ce sont nos dépenses discrétionnaires, qui ne sont que de 2,8 millions et ce n’est pas beaucoup pour améliorer les services de la ville ou ou en créer de nouveaux.

Les revenus de taxation supplémentaires de 1,8 million de $ avec les immeubles de 10 étages représentent une augmentation de 64 % de nos dépenses discrétionnaires. Ces chiffres peuvent transformer Hampstead et lui permettre de devenir encore plus attrayante pour les personnes à la recherche d’un endroit où s’installer. Cela se traduira par une augmentation de la valeur des maisons et donc des revenus de taxation encore plus importants. Il s’agit d’un cercle vertueux.

Et maintenant ? Comme nous avons toutes les informations nécessaires, vous allez maintenant pouvoir nous dire ce que vous souhaitez. Il y aura au moins une séance de consultation, et ensuite un sondage. En plus de la hauteur de bâtiments sur le chemin de la CSL, le sondage portera aussi sur de nombreux autres points que nous envisageons pour un nouveau plan d’urbanisme, et nous serons fortement influencés par vos réactions au sondage.

Cordialement,

Bill Steinberg, D. psy.

Liens

Urbanisme  – Rapport de BC2

Étude de circulation – CIMA+

Sommaire de l' étude de circulation – CIMA+

Augmentation des revenus de taxation – Rapport de Groupe Altus